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État parasitaire, mérules et annulation de la vente immobilière - 17/03/2022

La justice a annulé une vente immobilière et obligé les vendeurs à indemniser les acquéreurs en raison d’une infestation de mérule. Ce jugement rappelle l’importance de l’état parasitaire mérules, même quand ce diagnostic n’est pas obligatoire, ni réclamé par le notaire.

Exposés des faits : achat d’une maison infestée par la mérule

Comme souvent, c’est au moment d’entreprendre des travaux que les acquéreurs d’une maison individuelle ont découvert la présence du champignon lignivore. Le logement a été acheté en 2012, la découverte de la présence de mérules a eu lieu en 2013. Les nouveaux propriétaires ont fait intervenir un expert. Dans son rapport, celui-ci souligne l’ancienneté de l’infestation. Les acquéreurs ont demandé l’annulation de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices le 12 février 2016. La Cour d’appel de Caen a tranché le 18 janvier 2022.

Mauvaise foi du vendeur du bien immobilier et vices cachés

Les propriétaires vendeurs ont invoqué la clause d’exclusion de garantie intégrée à l’acte de vente. Précisons qu’ils avaient effectué des travaux entre fin 1988 et début 1989. D’une part, selon l’expert, l’infestation était déjà présente à cette date. D’autre part, ces travaux ont sans doute favorisé le développement du champignon, qui n’était potentiellement présent qu’à l’état végétatif. La mise en place de doublages non ventilés a créé les conditions idéales pour une infestation généralisée : humidité, confinement et obscurité plaisent à la mérule. Selon la cour d’appel, tous ces éléments attestent de la mauvaise foi du vendeur et donc du vice caché.

Annulation de la vente immobilière et lourde condamnation

La vente a donc été annulée 10 ans après la signature de l’acte de vente. En prime, les vendeurs ont dû verser une somme conséquente pour rembourser le prix de la vente, les frais des travaux, etc., et compenser le préjudice de jouissance ainsi que le préjudice moral. L’addition s’élève à environ 170 000 euros. La réalisation d’un état parasitaire mérules aurait pu éviter toute cette machine judiciaire, et préserver les intérêts des deux parties, vendeurs et acquéreurs. N’hésitez donc pas à nous solliciter pour un état parasitaire à Saint-Cyr-sur-Loire ou dans la région. Ce contrôle permet de détecter les divers agents de dégradation biologique du bois dans les logements : termites, mérules, et autres parasites, avant-vente ou travaux.


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